CRE-CLO債券（商業用不動産債券）の不良債権化が過去最高に達している現状について
国家債務から雇用統計の悪化まで、アメリカの経済バブルが崩壊しつつ
あることを示すデータが積み重なっている。現在、FRBの最新の
利下げが経済に波及し、商業用不動産セクターに亀裂が生じている。
以下の記事は、もともとミーゼス研究所によって公開されたものです。
CRE-CLO債券の現状
連邦準備制度理事会が9月に50ベーシスポイントの利下げで資本市場の
改善を試みたにもかかわらず、商業用不動産は引き続き苦境に立たされています。
この痛みは、いわゆる「CRE-CLO」債券市場で特に顕著です。CRE-CLO債券は、
短期変動金利ローンで構成されたパッケージ化された商業用不動産住宅ローンです。
これらのブリッジローンは、最近、そして最も注目すべきことに、史上最大の
アパート投資バブルを促進するために使用されましたが、オフィス、小売、
ホテル、産業、セルフストレージなどの他の商業用不動産セクターの
資金調達にも使用されました。
現在のブリッジローンのほとんどは、ベンチマーク金利がゼロに近く、
商業用不動産価格がピークに達していた2020年から2022年の期間に発生し、
3年から5年の満期でした。ベンチマーク金利は現在、はるかに高く、
とういうことは、債券価格ははるかに低く、不動産のパフォーマンスは
予想よりもはるかに悪くなっています。このように、借り手、貸し手、
債券保有者は満期の壁に直面しており、その一方で基礎となる
不動産のパフォーマンスは期待外れとなっています。
貸し手は、連邦準備制度理事会が救済に十分な金利を引き下げるまで、
債務不履行を回避するために短期的には問題を先送りし、期限を
延長したり見せかけたりしようと試みているが、彼らの猶予の
幻想は急速に薄れつつあるのかもしれない。
参照：ZeroHedge
https://www.zerohedge.com/markets/commercial-real-estate-bond-distress-reaches-record-high
すべての商業用不動産セクターにおける CRE-CLO ローンの不良率は
13.1% に達し、過去最高を記録しました。この場合の不良率は、
30 日以上延滞している、満期日を過ぎている、特別管理中である
(通常は入居率の低下または特定のパフォーマンス基準を満たしていないため)、
またはそれらの組み合わせであると報告されたローンとして定義されます。
ローンの約7分の1がこれらの基準を満たしていますが、弱点は2つか3つの
セクターに集中しています。
不良債権率が上昇している商業用不動産セクターは
当然のことながら、オフィス物件の不良率が最も高く、CRE-CLOオフィスローン
の約5分の1が現在不良状態にあります。これは、2020年のコロナパニックの
後では予想されたことであり、その後、さまざまな「在宅勤務」指令により、
オフィス市場は事実上時代遅れになりました。
同様の理由から、小売部門でも不良率は高く、最も裕福な小売業者を除くすべての
小売業者が、当時の政府政策によって追い込まれました。
しかし、実際に大変なセクターはアパート、またはマルチファミリーセクターです。
図に示しているようにアパートの不良率は8月に16.4％に達しました。これは驚くべき数字で、
アパートのブリッジローンの6分の1が不良状態であったことを示しています。
9月に示された13.7％への改善は、賃貸人が新学期の開始時に落ち着くため、季節的なものです。
この状況だけでも十分悪いが、水面下の現実はもっとひどい。ウォールストリートジャーナル
が報じたところによると、MSCIの第2四半期データによると、現在不良債権となっている
アパートのつなぎ融資は、融資総額で約140億ドルを占めているが、さらに810億ドルの
不良債権の可能性がある。MSCIは、支払いの滞納、返済猶予（貸し手が債務不履行に
陥らずに利息の支払いを延滞させる場合）、または入居率や純営業利益などの主要な
業績指標が危険なほど低い場合、融資を「不良債権の可能性がある」と分類している。
まとめ
商業用不動産市場の参加者、特にアパートのつなぎ融資業者は、当面の救済策として
金融緩和政策に頼っていることは否定できません。彼らの望みはかなうかも
しれませんが、国債金利は下がる気配がありません。
FRBが利下げを補完して国債を購入し、利回りを低下させることを
決定した場合でも、市場の力はそれほど意味を持たないようです。
インフレを通じて国民の財産にダメージを与えている限りは
他の条件が同じであれば、国債利回りに上昇圧力をかけることになります。
商業用不動産債券市場は、そのジレンマに直面しているようです。
Yoshi
こんにちは、Yoshiと申します。
約２０年に及ぶ外資系銀行でのトレード経験を活かして金融情報を独自の視点で発信しています。FX市場に携わって約２０年経ちますが、現在は他の金融市場（株式、コモディティ、暗号通貨）の関連性を含めて独自目線で情報提供しています。
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米国公認会計士合格（ワシントン州）
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