最近よく話題となっているのが、病院資産の流動化です。

そして、このプログラムに欠かせないのが、SPC

の役割です。

そこで今回は、SPCと病院資産流動化について

調べてみました。

病院資産流動化の現状は

市場成長のブレイクスルーになるだろうと見込まれるのが病院不動

産の流動化です。病院の流動化の議論は以前からありましたが実際

に流動化された案件はごくわずかです。

またヘルスケアREITでも、「いずれやるだろう」とは言われつつ、い

まだに組み入れる動きが見られない状況のようです。

病院の流動化・証券化はなぜ進まない理由は、金融側

は病院の投資リスクを過度に見積もり過ぎている点です。

実際は病院のリスクは、介護関連施設と比べてもさらに低く、

許可病床制でありベッド数は医療圏ごとにコントロールされています。

飲食業やホテルなど自由に参入できる他のオペレーショナルア

セットと比べるまでもなく、行政によって保護された社

会インフラです。他のサービス業で50年存続する

事業はなかなか無いですが、病院は普通に経営していれ

ば50年続かない方が珍しいくらいです。にもかかわらず

すすまない理由は　投資家サイドからすれば病院経営

にはなじみがないことがあげられます。

しかしながら、ヘルスケアREITの立ち上げで病院流動化

をめぐる状況は徐々に変化する可能性があります。そもそ

も病院が不動産を積極的にオフバランスしなかった

のは、BSのみならずPLあるいはキャッシュフロー上、

それを実行する意味が薄かった側面があります。

図表1はかつての私募ファンドが病院を流動化

具体的には、PL上は利益が出ており病院経営は

健全であるが、過去の借入残があり新棟に対して銀

行から満額の融資が得られないなどのケースです。

まずはこうしたもっとも取り組みやすいケースから流

動化が行われ、その成功体験が広がることによって、

順に既存病院にも拡大していくことが期待される。

　実際、全国に約8,500棟あるとされる病院のうち

相当程度は老朽化などによる建替え予備軍である。

いきなりREITに組み入れることが難しければ、地銀

などが主導して支援ファンドをつくり、一定期間後に

REITへ売却するという手法もあります。病院という

アセットそのものにリスクがあるのではないということです。

重要なことは、いかに優良な病院を見分けるか、

入口の段階での選別である。このような状況をビジネスチャンスと捉え、

病院が保有する不動産(土地・建物などの不動産)を証券化して流動化し、

病院経営を再生する手法や銀行や商社主導で医療ファンドを設立し、

病院施設に資金注入し、病院経営の専門スタッフ派遣で

経営効率化を目指そうとする動きが出ています。

病院経営者にとっても不動産をSPCへ売却して借入金を返済し、

バランスシートの大半を占めていた不動産や多額の負債及び

関係者の個人保証を切り離し、身軽になって病棟などの

施設管理はファンドなどの専門チームにまかせ、経営面は

オペレーションチームのバックアップを受けて医療に

専念できる環境になるのは悪いことではなさそうです。

このような状況をビジネスチャンスと捉え、病院が保有する

不動産(土地・建物などの不動産)を証券化して流動化し、

病院経営を再生する手法や銀行や商社主導で医療ファンドを設立し、

病院施設に資金注入し、病院経営の専門スタッフ派遣で

経営効率化を目指そうとする動きが出ています。

現行法では病院経営に株式会社の参入を認めてないため、

スキームとしては、医療ファンドが特定目的会社(SPC)を

ビークルとして病院保有の不動産を買取り、病院側に賃貸し、

賃貸収入を投資家に配当するセール・アンド・リースバック方式を

取ることが多い。ファンドのアセットマネージャーの仕事は、通

常の不動産ファンドと若干異なる。オペレーションをモニタリングし、

コントロールして賃料支払いのリスクヘッジをしていくことにより、

間接的に病院経営に関与し、経営を全面的にバックアップして

病院のバリューアップを目指すことになるようです。

ローン債権の流動化のしくみと信託受益者とSPCの役割は！

流動化による病院再生支援

まず病院再生支援に特化した投資会社㈱キャピタルメディカの

手法によると、すでにいくつかの案件を手がけており、

今年2月には経営不振の仙台の病院施設(80床)を政策投資銀行

と共に流動化しました。

SPCとは

SPCの正式名称は、繰り返しになりますが「Special Purpose Company」の略称で、

日本語では特別目的会社と呼ばれます。不動産を証券化するなどの資金流動化を

目的とした特定目的会社も、SPC（特別目的会社）の１つです。

不動産証券化の中では、投資家から資金を募り、不動産を所有する

際にこのSPCを利用することが多いです。

その場合の所有形態は、通常の不動産所有権とはことなり、

信託受益権という形を一般的にとります。

SPCを導入するメリット

不動産を証券化し、SPCを利用して資金調達することによる

メリットはいくつかあります。

少ない予算で不動産投資を始めたいという方や、複数の物件に

分散投資したいという方に適した投資手法として、不動産の

証券化の仕組みを利用した投資商品が注目を集めています。

証券化とは、不動産などの大型の保有資産を、小口の有価証券

に変えて資金を集める手法のことですが、

例えば、不動産の価格が10億円を超えるような物件を、投資目的で

購入できる方は、一部の富裕層に限られます。

しかし、この不動産証券化の仕組みを利用した投資商品であれば、

投資資金を小口に分散することにより、多くの投資家から資金を集めて

１つの不動産を購入することができるようになります。

SPCを導入するデメリット

さまざまなメリットがあるSPCの設立ですが、デメリットも当然ながらあります。

最大のデメリットは、SPCを導入した場合の関係者が多岐にわたり、

スキームとして非常に複雑な仕組みになる点で、その分コスト

（手数料）も通常の不動産売買と比較すると嵩んでしまいます。

具体的には、信託銀行や債権回収会社（サービサー）、

会計士事務所、弁護士事務所が様々な局面で絡んでくることになります。

また、不動産物件の査定においても、鑑定会社や

建築事務所等のコストが発生します。

まとめ

日本では1998年に成立したSPC法（特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律）で、

特定目的会社を設立することができるようになったことにより、普及が進みました。

そして、その対象となる資産が病院の資産となると、馴染みがないことかから

敬遠する向きもありましたが、ここ最近はPLがでていれば、優良な投資対象と

して注目される傾向にあります。